Hisseli Tapu Alırken Nelere Dikkat Etmeliyiz

Hisseli tapu almak, müstakil (tek imzalı) tapuya göre daha ekonomik görünse de, hukuki süreçleri ve komşuluk ilişkileri bakımından oldukça dikkat gerektiren bir işlemdir. “Ucuz etin yahnisi” durumuna düşmemek için şu kritik maddeleri incelemeniz gerekir:

1. Önalım (Şufa) Hakkı: En Büyük Risk

Hisseli tapularda diğer hissedarların “öncelikli satın alma hakkı” vardır.

Risk: Siz hisseyi satın aldıktan sonra diğer ortaklardan biri, “Bana haber verilmedi” diyerek tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden hisseyi sizden geri alabilir.
Çözüm: Satın almadan önce diğer hissedarlardan noter onaylı feragatname almalı veya satıştan sonra tüm hissedarlara noter kanalıyla bildirim yapmalısınız.

2. “Fiili Taksim” Durumu (Neresi Sizin?)

Hisseli tapuda kağıt üzerinde yeriniz bellidir (örneğin 1/5 hisse), ancak bu hissenin arazinin kuzeyinde mi yoksa güneyinde mi olduğu resmi olarak yazmaz.

Soru: Hissedarlar kendi aralarında “burası senin, şurası benim” diye bir sözlü veya yazılı anlaşma yapmış mı?
Öneri: Eğer mümkünse, tüm hissedarların imzaladığı bir “Fiili Taksim Sözleşmesi” olup olmadığını kontrol edin.

3. İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası

Hissedarlardan herhangi biri, ortaklığı bitirmek için mahkemeye başvurarak mülkün tamamının icra yoluyla satılmasını isteyebilir.

Bu durumda mülk açık artırmaya çıkar ve gerçek değerinin altında satılma riski doğar.
Alacağınız hissenin diğer ortaklarının kimler olduğunu ve aralarındaki uyumu araştırmanız bu yüzden çok kritiktir.

4. Belediye ve Tapu Kayıtlarını İnceleyin

Sadece satıcının beyanına güvenmeyin:

İmar Durumu: Arazi tarla mı, arsa mı? İleride imar geçtiğinde hisseniz çok küçülebilir veya kamuya ayrılan alanlara denk gelebilir.
Şerh ve Beyanlar: Tapu kütüğünde üzerinde haciz, ipotek veya “satılamaz” şerhi olup olmadığını mutlaka kontrol edin.

5. Tapu Bedelini Düşük Göstermeyin

Pek çok kişi tapu harcını az ödemek için satış bedelini düşük gösterir. Hisseli tapuda bu tehlikelidir. > Yukarıda bahsettiğim Önalım Hakkı kullanılırsa, mahkeme size ödediğiniz gerçek parayı değil, tapuda beyan ettiğiniz düşük bedeli geri verir. Aradaki farkı kaybedersiniz.